新型城镇化实践的华侨城襄阳模式

光华楼评

新型城镇化，是扩大内需的重要引擎。
　　不久前，在博鳌房地产论坛上，经济学家谈到最多的是新型城镇化。
　　新型城镇化是全面建设小康社会的重要政策，也是当前我国经济发展的重要动力。
　　6年前，新型城镇化成为国家战略，“城镇化是现代化的必由之路，是经济平稳健康发展的强大动力”，当年的城镇化率54.77%，中西部地区不到50%。
　　截至2019年底，我国户籍人口城镇化率为44.38%，常住人口城镇化率达到60.6%，这意味着中间有16.22%的差值。按照每年1%的增速，户籍人口城镇化率达到60%，中间还有15-20年的新型城镇化机会。
　　今年“730会议”上，提出“要以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新”。
　　最近两三年，文旅小镇、康养小镇盛行，但缺乏就业机会与产业，对当地经济发展作用极其有限。于是有了新型城镇化，它的核心就是人的城镇化，有产业导入与就业，人们能安居乐业。
　　在新型城镇化的路上，传统文化的传承、新的产业的导入、就业问题等等，是所有新型城镇化参与者必须思考的问题。
　　01
　　8月26日，深圳经济特区成立40周年纪念日。
　　短短40年，深圳从一个边陲渔村，成长为国际性都市。
　　40年前，十余万华侨返回中国。在南方省份，新建、扩建了25个农场。到1978年，共建84个华侨农场。1985年3月，全国侨务工作会议上提出建设“深圳特区华侨城”的构想。
　　当时，华侨城提出“先规划，后建设”的开发原则。以年薪11万美元的高薪，聘请新加坡规划大师孟大强作为项目总规顾问。
　　他主持的这份总体规划，提出“依托自然，以人为本”，以深南路为界，规划南片游憩文化，北片工业、居住、商业为主的总体功能布局，并延续至今。
　　40年后，这里以文化艺术为特色，空间疏密有致，城市与自然和谐共生。
　　这背后则是深圳华侨城的“筑城”理念和逻辑，以规划、生态、文化与产业作为“四个驱动”，推动农场、工业区、旅游飞地，发展成今天的多元复合城区。
　　从锦绣中华、世界之窗，到欢乐谷、欢乐海岸，形成一个完整的度假区。从华侨城小学、中学到医院、酒店集群、住宅区，构成一个完整的城市级配套。
　　5年前，华侨城率先启动新型城镇化战略。
　　如今，华侨城集团紧随新型城镇化的国家战略，结合30多年的造城经验，探索出一套“文化+旅游+城镇化”创新发展模式。
　　在探索中，华侨城总结出自己的城镇化逻辑：坚持以人为本与产业引领，尊重、保护和融入当地历史文化，构建“望得见山、看得见水、记得住乡愁、留得住文脉、城乡居民共同富裕”的美丽图景。
　　目前，襄阳华侨城成为华侨城集团新型城镇化的代表项目之一。
　　前不久，随着襄阳华侨城的业主代表，到深圳华侨城总部探访。从东部华侨城、华侨城总部、世界之窗、锦绣中华、何香凝美术馆等地，溯源华侨城的文化、艺术与生活的基因。
　　宽阔的林荫大道，专属的华侨城小学、医院、社区菜场、社区商业，都是城市级的规划。走在华侨城湿地公园绿道上，看到环保义工们，带着孩子们探索自然。
　　这里规划完整且具有前瞻性，特别重视生态与文化。这里是一座绿色的花园城市。
　　未来，这样的花园之城将出现在襄阳。
　　02
　　两年前，华侨城为什么落子襄阳？
　　襄阳，在金庸小说里被提及200多次。“跨连荆豫，控扼南北”，自古以来就是兵家的必争之地。
　　襄阳有着2800多年的历史。在这里，刘备三顾茅庐、诸葛亮谋划《隆中对》，襄阳成为三国鼎立格局形成的源头。三国，始于襄阳，终于襄阳。一座襄阳古城，孕育汉水文化与三国文化，拥有古隆中等多处历史文化古迹。
　　地处鄂西北汉水中游，七省通衢。西接川陕，东临江汉，南通湘粤，北达中原，是鄂、豫、渝、陕、四省市毗邻地区的交通枢纽，是南北通商与文化交流的要道。
　　襄阳是湖北省域副中心城市、长江经济带重要的绿色增长极、汉江生态经济带中心城市。截至2019年末，襄阳市常住人口568万人，地区生产总值约4813亿元。东津新区，位于襄阳市区东部、襄阳高铁站的门户位置，是湖北首个省级战略城市新区。
　　随着高铁经济圈的形成，以襄阳为中心，2小时辐射武汉、郑州、西安、重庆等四大城市圈。襄阳高铁交通枢纽战略区位，是最吸引华侨城的地方。于是，华侨城选择在襄阳高铁站门户位置－东津新区，在8.48平方公里的版图上，造一座中部地区的多元化产业新城。
　　同时，汉江生态经济带上升为国家战略。因此在规划之初，华侨城就开始思考：
　　一座新城里的人，需要哪些城市功能？如何做到功能的良性互动？文旅之外，道路、教育、医疗、工作、商业、文化等城市级配套如何布局等。
　　在对标深圳华侨城的基础上，襄阳华侨城与多家国际设计团队，规划了四大功能区：
　　奇幻度假区，辐射四省市的国家级度假区；
　　优质生活新城，宜居、生态的生活之城，享受一站式教育、生态湿地公园、丰富多元的生活配套；
　　汉江文化客厅，襄阳与汉江的文化娱乐商业地标；
　　商业商务文化中心，满足产业升级与产业导入，创造更多的工作机会。
　　这份规划总图，是国内外规划高手联合操刀，包括城市规划、度假区规划、建筑规划、景观规划、产业规划等内容，相当于为整个项目绘制了一份发展蓝图。
　　同时，项目融入“森林城市”、“花园城市”、“缝合城市”、“智慧城市”、“产业城市”等筑城理念，打造一座国际级宜居城市范本。
　　03
　　在襄阳，华侨城将造一座“奇幻之城”——奇幻度假区。
　　未来，这里将成为一座国家级旅游度假区。这对推进中部旅游发展有着重要的战略意义。
　　这个夏天，襄阳华侨城“奇幻度假区”首期工程——奇梦海滩水乐园如期开业。
　　奇梦海滩是中国首个汲取华夏文化与世界文化精粹，以海洋传说和故事为蓝本的水上娱乐王国，引进15台套共21座国际顶尖设备，是迄今为止华中投资规模最大、游玩设备最顶尖的水公园。
　　约有60%的项目适合亲子合家欢，约40%的项目选用适合年轻人的刺激类游玩设备，是家庭亲子化、海洋主题包装、四季可变化的水乐园。这里夏季是海滩，冬季是温泉。
　　开园当天，万名游客前往体验。端午小长假期间，接待近4万游客。最近每个周末，水乐园还开通了丰富欢乐的夜场模式。更有光影嘉年华和冰雪嘉年华活动，满足全季运营的活动需求。
　　这只是襄阳华侨城奇幻度假区的一道“开胃菜”。
　　除奇梦海滩水乐园外，项目还规划有：
　　以时空探索为主题，全新一代度假版大型主题乐园——奇幻谷，占地约45万方，是一个六重沉浸式奇幻场景超时空大型陆公园；
　　欢乐共享的家庭成长型游乐目的地——奇趣童年，总占地约16万方，是一个安全的、生态的、启智的儿童成长中心；
　　结合襄阳南船北马的文化特质，融合“七十二码头、漕运、三国文化”等地理文化元素，全方位沉浸式体验度假小镇——奇妙镇，占地面积约14.3万方。
　　同时，在度假区板块将布局海洋主题酒店、亲子主题酒店、高端度假酒店等三大主题文化酒店，及奇妙镇精品民宿、客栈，以满足度假区全季旅游、不同层级的度假需求。
　　襄阳华侨城加快项目推进落地，列出了一份开业时间表：奇妙镇首期预计2021年3月，奇趣童年预计2021年，奇幻谷预计2022年，主题酒店群预计2021年逐步开业。
　　据研究表明，城市群与都市圈的人口与经济总量占到全国的七成以上，未来新增城镇化人口主要集中在城市群与都市圈范围。以襄阳华侨城为奇幻度假区为中心，2小时高铁圈，覆盖武汉、西安、郑州、重庆等为核心的四大城市群。
　　目前，城市家庭2-7天的短途旅游，比较难找到合适的目的地。而襄阳华侨城奇幻度假区，则是以三大公园、一座小镇，满足全年龄段家庭的出游目的地，增加游客在襄阳的停留时间，给襄阳带来更充足的人气和消费的机会。
　　从旅游产业的高度看，以襄阳华侨城奇幻度假区为中心，串联古隆中、鹿门寺等人文景点，通过沉浸式乐园与奇梦海滩水乐园与景点观光之间的互补，构建完整的新型旅游模式，促进襄阳旅游产业结构升级。
　　同时，以襄阳为中转目的地，可以延伸到神农架、恩施、宜昌、武当山等鄂西旅游景区，有效将打通鄂西的全域旅游生态圈。
　　未来，奇幻度假区将持续举办多场大型文化活动、演艺活动，让襄阳逐步成为新型活力目的地，提升襄阳文旅产业发展水平，并推动东津新区城市化发展，在汉江中轴文明带打造一个国家级文旅目的地。
　　据测算，未来奇幻度假区间接拉动城市年度旅游收入60-100亿元，增加就业人数约2万人。
　　04
　　旅游度假区，是襄阳华侨城的核心引擎。
　　但这里，远不止于是一个度假区，更有一批重量级的城市级配套。
　　以教育为例，华侨城坚持教育先行，考虑到家庭的教育需求，除幼儿园外，项目配备了12所学校，涵盖了小学到高中一站式教育；华侨城聚集襄阳市教育局、武汉市长春街小学、康德教育集团、襄阳四中、襄阳五中等专家资源，成立华侨城教育专家联盟，创新教育理念及模式。
　　这种教育造城的模式，曾经在长沙梅溪湖出现过。梅溪湖，曾经是长沙郊区的葡萄园。后来，区域规划有28所中、小学。如今，一批重点小学、名校分校开学。
　　2019年10月15日，襄阳华侨城与名校襄阳五中签约，共建襄阳五中华侨城实验学校，采用九年一贯制办学标准，共设36个班，可容纳1800名学生。据了解，在2020年高考中，襄阳五中独揽当地文理科第一，文理科600分以上812人。
　　襄阳华侨城在汉江边规划了一座汉江文化客厅，将成为展示与体验汉江文化的主场。在襄阳华侨城项目的商业商务文化中轴，除了高端写字楼和酒店外，还有更多的是文化产业的导入，文化艺术场馆的建设，提升城市的文化涵养，打造城市的文化地标。
　　在产业导入的同时，保护与传承当地的传统文化，提供优质的居住生活体验，推动产业优化升级和赋能城市价值。
　　在城市生态配套方面，襄阳华侨城引入汉江水系，打造湿地公园，打通城市微气候与微循环，创造一个生态之城。以水造城，开窗见湖，临湖而居，回归自然，像一座湖居的理想国。
　　［后记］
　　襄阳华侨城，远不止是一座城。
　　与深圳华侨城的气质很相似，但不完全相同。
　　在它的身上，可以看到深圳华侨城、长沙梅溪湖与成都麓湖的影子。
　　文旅大盘、再造城市与湖居梦想等交织在一起。
　　这一次，我从新型城镇化的角度，剖析襄阳华侨城。这个项目初显雏形，未来的商业、商务、文化与教育等城市级配套将更好兑现。
　　我们看到只是看到它十分之一的样子。深圳华侨城，用时30年；武汉华侨城，用时10多年。
　　我们有耐心，多给襄阳华侨城一些时间，兑现承诺。
　　不过，至少可以说，它是华侨城新型城镇化的一种有益探索。
　　它的建设对襄阳古城提升文化产业、第三产业，提供就业机会，丰富文化内涵，激发文化的活力。
　　这是它对襄阳最大的贡献。
　　同时，对襄阳的城市建设，提供一种新的模式：在与自然生态和谐共生的基础上，促进当地经济与产业的转型升级，为襄阳“十四五”规划，创造一座城市功能配套齐全的新城。
　　在8.48平方公里的土地上，在一份前瞻性的总体规划的指引下，华侨城将一张蓝图绘到底，坚持规划、文化、生态与产业的四轮驱动，创造出一座国际化新城与一座国家级度假区。
　　在深圳经济特区成立40年之际，用一座襄阳华侨城，致敬深圳，致敬华侨城。
　　文｜杨光华（地产写字人）