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远洋集团2020年半年报:净利下滑,未来路在何方?

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随着上市房企半年报陆续披露,港股上市房企远洋集团(03377.HK)日前披露了一份半年报。
  整个上半年,远洋集团营收193.74亿元,同比增长18%,净利润19.79亿元,但归母净利润只有12.23亿元,同比下降35%。
  图片来源:老虎证券
  而比业绩下降更让人糟心的,除了无法完成的销售目标,恐怕就是艰难的开疆拓土了。
  上半年业绩不及预期
  2019年,远洋的定下1400亿元的销售目标,但最终仅实现了约1300亿元,2020年年初,远洋又将1300亿定为今年销售目标。
  然而,根据远洋此前披露的1-7月销售业绩,今年前7个月,远洋才完成508.8亿元的销售规模,仅完成全年销售目标的39.14%。
  看来去年未能完成的销售目标,今年恐怕又难以实现了。
  由于房企销售结算周期较长,当前销售额一般会对应未来一到两年的业绩数据,因此对于远洋未来可能出现的不理想业绩,市场或许有所觉察。
  年初股价达到3.23港币后一路下跌,截止到8月21日,远洋股价报收1.99港币/股,跌了近40%。
  图片来源:万得
  正如市场所言,导致远洋上半年业绩不及预期的根本原因仍旧在于远洋在地产布局上过于单一,政策风险和市场风险较大。
  远洋集团大本营在北京,京津冀是其地产业务的核心区域,也是远洋最主要的业绩来源。
  公开数据显示,2016-2019年,远洋集团在京津冀区域分别实现协议销售额264.41亿元、211.91亿元、448.44亿元、456.73亿元,占当年销售总额的比例分别为53%、32%、42%、36%。
  可见远洋对京津冀的依赖程度之高,而京津冀地区不论是地产调控,还是市场波动等都存在一定的一致性,这也导致远洋受政策风险和市场风险的影响,比其他多城市分散布局的房企要高很多。
  今年上半年尤其是六月份北京新冠疫情反弹,就影响了远洋在京津冀地区的去化效果,对远洋上半年业绩不及预期造成一定影响。
  尽管远洋已经意识到布局过于单一对业绩表现的影响,开始加速全国其他城市的布局,推出“南移西拓”战略,但目前来看,性价比不高。
  所谓“南移”是指向长三角和珠三角两大区域发展,“西拓”则是走入武汉经济圈、成渝经济圈等区域。
  理想丰满,然现实骨感。
  经过近几年的发展,全国各城市土储成本基本上处于高位,且优质城市的优质地段几乎被开发殆尽,远洋此时祭出这一策略似乎有些为时已晚,并导致远洋拿地成本攀升。
  2018年,远洋的平均土地成本为6900元/平米,2019年增至7500元,今年上半年则进一步增至7800元。
  土地成本攀升,销售业绩不及预期,也在拖累远洋的盈利质量。
  盈利质量下降
  公司净利下滑
  整个上半年,远洋实现193.74亿元的营收,其中房地产销售贡献了83%的营收,达到161.07亿元。
  同期远洋实现毛利44.7亿元,同比上升33%,毛利率为23%,同比增加3%。
  尽管毛利小幅增加,但整个行业相比,远洋的毛利表现并不突出。
  根据克而瑞研究中心数据,50家典型上市房企2019年的加权平均毛利率为29.9%,毛利率中位数为28.8%;
  中房研究院的数据表明,96家上市房企2019年的平均毛利率约为32.05%,中位数为30.54%。
  对此,在金融界看来,远洋毛利偏弱并非拿地成本增加,因为增加的拿地成本可以用更高的楼面售价来抵消,其根本原因还在于资本化利息在营收成本中的占比太高。
  所谓资本化利息,一般指需要相当长时间才能达到可销售状态的存货以及投资性房地产等所发生的借款利息支出,而2019年远洋集团的资本化利息占销售成本的比例就达到了15%。
  受毛利水平不高影响,远洋净利润表现也不理想。
  整个上半年,远洋实现净利润19.79亿元,但较去年同期的25.33亿元下降了21.88%。
  归母净利润为12.23亿元,较去年同期的18.75亿元下降了35%。
  整个上半年的净利润率和归母净利润率则分别约为10.21%和6.31%。
  对此,远洋在半年报中表示,归母净利润下滑,主要由于期内投资物业公平值收益、出售附属公司权益的收益等非核心业务利润有所减少,简单理解就是房地产销售业务的资本回报没有获得太大增长,从而导致净利下滑。
  而再往前推,远洋近些年净利表现一直不佳。
  2017年到2019年,远洋集团的净利率分别为13.65%、11.26%、8.18%,归母净利率为11.16%、8.63%、5.22%。
  今年上半年的净利润率、归母净利润率虽均高于2019年全年,但仍低于2017年和2018年。
  融资成本低于行业平均水平
  潜在债务风险正在滋生
  好在依靠曾经的国企背景,以及改组后由中国人寿和大家保险(前安邦保险)作为集团两大控股股东,远洋在融资成本方面,优势明显。
  整个上半年,远洋的融资成本并没有太高,加权平均利率较2019年同期的5.43%,甚至下降至本期的5.14%。
  在负债规模问题上,半年报数据显示,截止到今年6月底,远洋总的有息负债为874亿元,较2019年增加了35亿元,其中一年内到期有息负债为220亿元。
  账面现金在扣除受限资金后,还剩418.99亿元,基本能覆盖220亿的短期负债,由此也促使远洋今年上半年净借贷比较2019年下降了12个百分点,只有65%。
  并促使远洋今年来资产负债率微降至73.57%,但仍高于65%的行业平均水平。
  负债规模相对可控,融资成本低于行业平均水平,恐怕是远洋目前唯一的优势了。不过,随着“南移西拓”战略的不断开展,远洋加速拿地规模,似乎也在透支这一优势。
  今年来,远洋拿地速度明显加快。整个上半年,远洋集团土地储备也从2019年的3724.3万平方米增至3741.8万平方米。
  期间,远洋总共购入16幅土地及2个成熟项目,总楼面面积201.4万平方米,比去年同期增长49%。其中权益土储面积为117.1万平方米,权益占比58%。
  可以预见,随着远洋不断深入“南移北拓”战略,在当前后房地产发展期,也意味着远洋将承担更高的拿地成本。
  而房住不炒的政策高压,也会对远洋的楼面定价造成负面影响,进而拖累整个远洋的资本回报。
  如果远洋无法在扩大全国土储规模的前提下,提高经营效率,增强盈利质量,恐怕今后的远洋也将会走上杠杠经营之路,甚至是以债养债。
  只能说曾经错失良机的远洋,如今才想到开荒全国,或许也是不得已而为之。




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